2026年中秋前后，楼市话题重新升温。新房售楼处人气渐旺，而二手房市场表面安静，内里却酝酿着比新房更关键的变化。 过去一年多，业主让价、买家压价几乎是常态，但近两个月不少中介都察觉到：房东咬价不松口的比例在明显上升。拐点出现在8月末。 监管层把"现房销售"推上前台，预售门槛被实实在在抬高，房企拿地与开工节奏随之收敛，核心地段未来的新房供给预期被压缩。 叠加公积金提取范围扩大与首套房贷款贴息相继落地，首套商贷贴息后利率可低至2.06%，二手房同样纳入覆盖范围，稀缺属性与需求端支撑同步增强。 1至8月全国二手房交易占比突破52%，存量时代的轮廓愈发清晰，定价权正从新房的"开发商报价"转向千万业主的集体心态。但房东底气并不等于市场热度。 中指院数据显示，2026年9月百城二手住宅均价环比下跌0.6%，跌幅较前月扩大0.15个百分点；8月70城数据中，上海二手房环比上涨0.3%，深圳微涨0.1%，北京则小幅回落0.1%。 买家手里的筹码并未减少，经济修复仍需时间，更多人选择再观望一程。把时间轴向前推一两个月，二手房大概率不会出现整齐划一的涨跌，而是裂出三种面孔。 一线和强二线核心板块率先完成止跌，稀缺地段与持续的改善需求是它们的底盘；大量普通二三线城市进入长周期拉锯，杭州这种新房微涨、二手房却仍在走弱的"倒挂式分化"会更常见；至于人口外流、产业偏弱的三四线与县域，一两次政策难以化解堆积的库存，阴跌去化仍是绕不开的主线。 对普通家庭而言，窗口期的关键词不是赌整体行情，而是看房子本身。房龄、地段、通勤、物业、未来的接盘面，这些综合变量比单纯的单价更能决定一套房的真实价值。 流动性正悄悄盖过账面价格，成为存量时代最硬的那把尺子。挂牌页面上的数字只是起点，真金白银买走的那一刻，才算数。 天津率先落地细则，当年8月28日之后新出让商品房优先采用现房销售，预售项目须单体建筑主体结构封顶、定金进专户监管。 北京方面，9月中旬六天内有8个住宅项目密集取证，9月19日亦庄、通州、朝阳三个新盘同日开盘，通州九棵树板块的湖映天青首开售罄，"金九"推盘节奏显著加快。 作为中国人口体量和经济总量均位居前列的两座超级核心城市，北京和上海在同一时间段同步推出了一揽子楼市宽松政策，核心内容集中于下调首付比例、下调房贷利率以及调整普通住宅认定标准三个方面。 此前，深圳已率先将二套房首付比例降至四成，成为北上广深四个一线城市中最早下调二套房首付的城市，但市场反应相对平淡。 相比之下，北京和上海在人口规模与经济当量上均明显高于广州和深圳，其楼市走向对资产定价具有锚的作用：一旦一线城市尤其是京沪的二手房存量市场价格持续下跌，势必引发土地市场、新房市场乃至长三角和环渤海等周边城市房价的整体重估，正如白酒板块中若龙头股大幅下跌，其他个股难以独善其身。 此次政策出台的关键意图，即在于稳住核心资产的定价锚，防止估值体系出现垮塌式的变化。 在北京方面，首套房贷首付比例不再区分普通住宅与非普通住宅，统一调整为30%；二套房贷首付则由原先普宅与非普宅分别对应的60%和80%，统一调整为城六区50%、非城六区40%。贷款年限由25年延长至30年。 利率方面，首套房贷此前为五年期LPR加55个基点，调整后城六区为LPR加10个基点，非城六区直接参照LPR定价；二套房贷调整前为LPR加105个基点，调整后城六区为LPR加60个基点，非城六区为LPR加55个基点。 首付比例下调、贷款年限延长与利率下调三者叠加，将明显减轻购房者的月供压力。上海方面同样进行了组合式调整。 首套房贷首付比例由35%降至30%；二套房贷此前普宅为50%、非普宅为70%，调整后按行政区划分，非自贸区等六个行政区统一为50%，其余鼓励类的六个行政区为40%。 利率方面，首套房贷调整前为LPR加35个基点，调整后为LPR减10个基点，二套房贷利率亦有相应下调。两座城市还同步调整了普通住宅与非普通住宅的认定标准。 沿用的旧标准制定于2014年，经过2015年涨价去库存和2020年疫情后两轮上涨，早已与当下市场脱节。 按旧标准，北京约90%的住宅都会被划入非普通住宅即所谓"豪宅"范畴；上海此前规定内环以内每套总价低于450万元、内外环之间每套低于310万元方可认定为普通住宅，这一门槛已难以匹配实际成交价格。 标准调整后，北京预计有约七成以上的住宅可按普通住宅对待，从而在税费层面获得明显减免，上海的认定口径亦相应放宽。 从政策力度上看，京沪此次同时下调首付、下调利率、延长贷款年限至30年并放宽普通住宅认定标准，几乎已将除放开限购以外的宽松工具一次性用足。广州和深圳目前也基本只剩下放松限购这一张牌，北京和上海同样进入到仅余限购这一最后手段的阶段。 从居民加杠杆的空间看，上海城市住户杠杆率为79.7%，北京为69.3%，整体水平并不算
